商品房产权年限一般有70年、50年、40年三种说法，商品房产权年限具体是多少年是和商品房的性质密切相关的。我们说的多少年，其实是指的土地使用年限。在中国，房屋的产权是永久的。

根据商品房的用途，土地分为三种性质：一种是住宅用地，指提供家庭、个人生活居住使用的房屋用地，其产权年限为70年；另一种是综合用地或工业用地，一般产权年限为50年；第三种，纯商业用地、旅游用地和娱乐用地产权年限为40年。

所以，这些土地性质无论盖成什么房子，只要按规划用地来，那就是合法的，都是大产权房。小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。

是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房子实际上没有真正的产权。

如果你购买那是不受法律保护的。但40年也好、50年也罢，只要符合条件都是可以购买的。但是跟70年产权的房子有什么区别呢？（是指在有购房资格情况下）

1、土地性质不同

这个不多说了，前边已经展开说过，因土地使用性质不同而分使用年限为70年、50年和40年的差异。

2、落户条件不同

产权为70年的房子，也就是住宅，可以落户，而产权为40年或者50年的房子，尽管有的也能满足居住需求，但因为其土地性质决定了它并非是住宅性质，那么一般是不可以落户的。子女也就不能划分到相应的学区，就近入学。

3、贷款条件不同

贷款条件也不一样，40年或50年产权的房子，一般是不能申请公积金贷款的，如果办理商业贷款，也不能享受三成四成的政策，必须达到总房款的五六成，而且贷款年限一般不超过10年，贷款利率一般要在基准上浮10%，所以整体贷款成本较高，还贷压力比较大。

4、生活方式和费用不同

生活费用也不一样，70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低。而非住宅性质的40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气，即所谓的商水商电。

5、土地使用年限到期处理不同

2021年开始实施的《民法典》中明确规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续费，续期费用的缴纳或者减免，按照法律、行政法规的规定办理。”

也就是说，土地使用权到期后，房子不会被收走，而是会自动续期，但要缴纳土地出让金也可能不用交，具体这个费用是多少，还要看到时候的规定。

所以70 年产权的房子不用担心到期的问题，不过公寓之类的可就没有明确说法了。

相比70年产权的住宅，40年的公寓也不是一无是处，大家可以根据自己的需要选择。比如，对于公寓来说，单价低，总价低，门槛低，容易入手。特别是既可以居住也可以注册公司。一般周边配套都不错，交通也比较便利。

给您说完住宅和公寓的区别，该选择哪个要根据您自己的需要，只要做到心中有数，哪种房子都有市场。至于哪个更值得投资，我只告诉你一句话，当初开发商拼命把商办房打造成商住房是有道理的，因为需求。